Hogyan vásárolj ingatlant Spanyolországban külföldiként? — Teljes útmutató 2026

2026. március 2. Spanyolotthon Csapat Vásárlási útmutató

Évente több ezer külföldi vásárol ingatlant Spanyolországban — angolok, németek, hollandok, és egyre több magyar is. A folyamat első ránézésre bonyolultnak tűnhet, de ha tudod a lépéseket, meglepően rendezett és átlátható rendszer fogad. A kulcs az, hogy ismerd az ügyintézés menetét, és tisztában legyél a vételáron felüli költségekkel is.

Ez az útmutató pontosan erről szól.

Vásárolhat-e ingatlant Spanyolországban egy magyar állampolgár?

Igen, korlátozás nélkül. Spanyolország nem tesz különbséget EU-s és nem EU-s vevők között az ingatlanvásárlás terén — bárki, bármely állampolgárság esetén, tulajdonossá válhat. Lakcím sem kell hozzá, és az ingatlan megvásárlása nem jelent automatikus tartózkodási jogot sem (kivéve, ha 500 000 eurós értéknél nagyobb befektetésről van szó, ami megnyitja a Golden Visa lehetőségét).

A legtöbb magyar vevőnek nyaraló, majdani kitelepülési alap vagy befektetési cél lebeg a szeme előtt. Mindhárom teljesen legális és reális.

1. lépés: A NIE-szám megszerzése

A NIE — Número de Identificación de Extranjero — az idegenek adóazonosítója Spanyolországban. Nélküle nem vásárolhatsz ingatlant, nem nyithatsz bankszámlát, és semmilyen hivatalos szerződést nem köthetsz. Ez az első és legfontosabb papír.

Tegyük fel, hogy még Magyarországon vagy. Ilyenkor a legjobb út a budapesti spanyol konzulátus, ahol NIE-kérelmet lehet benyújtani. Ha már Spanyolországban jársz, bármelyik rendőrkapitányságon (Comisaría) is igényelni lehet.

A harmadik, és általában a legkényelmesebb lehetőség: hagyod, hogy egy spanyol ügyvéd vagy gestor (ügyintéző) intézze helyetted, meghatalmazással. Jár érte díj — jellemzően 100–200 euró — de ezzel megspórolod a személyes megjelenést és a várakozást.

Mikor kell elkezdeni?

Minél korábban, annál jobb. Ha komolyan indul az ingatlankeresés, a NIE-t érdemes már ekkor elindítani. Ügyintézési idő konzulátusonként és irodánként eltérő — lehet néhány nap, de lehet pár hét is.

2. lépés: Spanyol bankszámla nyitása

A vételár és a járulékos költségek kifizetéséhez spanyol bankszámla kell. Nem-rezidensként is megnyitható — útlevél és NIE-szám szükséges hozzá. A Sabadell, a CaixaBank és a BBVA mind ajánl nem-rezidenseknek szánt számlatípusokat.

Érdemes az első kinti látogatáskor, az ingatlankeresés idején már elintézni, hogy később ne csússzanak a határidők.

3. lépés: Jelzálog (ha szükséges)

Spanyol bankok nem-rezidenseknek is nyújtanak jelzáloghitelt, de szigorúbb feltételekkel: általában a becsült érték 60–70%-áig mennek, szemben a rezidenseknek elérhető 80%-kal. Kell hozzá jövedelem-igazolás, adóbevallás és bankszámlakivonat Magyarországról.

Sokan készpénzből vásárolnak a Costa Cálida-n — különösen a nyugdíjasok és a befektetők. Ha te is ebbe a körbe tartozol, ezt a lépést kihagyhatod.

4. lépés: Ingatlan keresés és kiválasztás

Spanyolországban az Idealista.com a legnagyobb ingatlan-hirdetési platform — itt érdemes kezdeni a keresést. A személyes megtekintést semmi sem helyettesíti, ezért érdemes egy felfedező utat tervezni a kiszemelt régióba.

Mire figyelj az ingatlan kiválasztásakor:

Új építés vs. viszonteladás: Az új építésű ingatlanoknál a fejlesztő 10 éves szerkezeti garanciát (garantía decenal) ad, és általában modern energetikai besorolás is jár. A viszonteladás olcsóbb lehet, de több ellenőrzést igényel.
Közös költség: Társasházi ingatlanoknál havi cuota de comunidad terheli a tulajdonost. Kérd el az utolsó 3 hónapos közösségi számlát és a közgyűlési határozatokat — látszik belőle, van-e elmaradt felújítás vagy folyamatban lévő vita.
Energetikai tanúsítvány: Kötelező minden eladásnál. C vagy jobb besorolást keress — alacsonyabb minősítés magasabb rezsiköltséget jelent.

5. lépés: Foglalói szerződés (arras)

Ha megtetszik egy ingatlan és megegyeztetek az árban, a következő lépés az írásos foglalói szerződés — spanyolul contrato de arras. Ezzel lefoglalod az ingatlant, amíg az ügyvéd elvégzi az átvilágítást.

A vevő ekkor fizet egy foglaló összeget — általában a vételár 3–10%-át.

Figyelem: a foglaló típusa számít

A leggyakoribb forma az arras penitenciales (Polgári törvénykönyv 1454. cikk). Ennek lényege: ha a vevő visszalép, elveszíti a foglalót. Ha az eladó lép vissza, a foglaló kétszeresét fizeti vissza. Ez mindkét felet védi.

Soha ne írj alá arras szerződést ügyvédi átnézés nélkül.

A foglaló aláírásától a közjegyző előtti végleges adásvételig általában 4–8 hét telik el viszonteladásnál. Új építésnél ez hosszabb is lehet, az építés állásától függően.

6. lépés: Átvilágítás (due diligence)

Ez az a fázis ahol az ügyvéd dolgozik. Ellenőrzi:

Földhivatali kivonat (Nota Simple): Ki a tényleges tulajdonos, van-e jelzálog, tartozás vagy terhelt az ingatlan.
Kataszteri adatok (Catastro): Az ingatlan hivatalos méretei, telekterület, jogi leírás. Ha eltérés van a kataszter és a tulajdoni lap között, azt rendezni kell vásárlás előtt.
Közösköltség-tartozás: Az eladónak rendezni kell minden elmaradt közösköltség-tartozást az eladás előtt. Ezt az ügyvéd a közösség elnökétől kért igazolással ellenőrzi.
IBI (helyi ingatlanadó): Rendezve van-e a futó évi adó.
Lakhatási engedély (cédula de habitabilidad vagy licencia de primera ocupación): Nélküle a közüzemi csatlakozás sem engedélyezett.

Független ügyvéd — nem opcionális

Az ügyvéd legyen független az ingatlanközvetítőtől és az eladótól egyaránt. Az ügyvédi díj általában a vételár 1%-a (+ÁFA) — egy 150 000 eurós ingatlanra ez kb. 1 815 euró. Ezért cserébe megkapod a biztonságot.

7. lépés: Közjegyző előtt az adásvétel

Spanyolországban minden ingatlan-adásvételt közjegyző (notario) előtt kell megkötni. Ez nem opcionális — ez a spanyol jog egyik alapköve. A közjegyző nem az eladó vagy a vevő érdekét képviseli, hanem az ügylet törvényességét szavatolja.

A közjegyzői aláírás napján (firma):

Mindkét fél megjelenik (vagy meghatalmazottjaik)
A közjegyző felolvassa az adásvételi szerződést
A vevő befizeti a fennmaradó összeget — általában banki csekkel (cheque bancario)
Mindkét fél aláírja a escritura pública-t (közokiratba foglalt adásvételi szerződés)
Átadják a kulcsokat

Az aláírás után a közjegyző elektronikusan benyújtja az okiratot a földhivatalba. A bejegyzett tulajdoni lap néhány héten belül megérkezik.

8. lépés: Vásárlás utáni tennivalók

Tulajdonos lettél — de van még néhány dolog:

Vásárlási adó befizetése — az aláírástól számított 30 napon belül
Közüzemi szerződések átírása — villany, víz, gáz a te nevedre kerül
IBI regisztráció — éves ingatlanadó, amelyet a helyi önkormányzat szed be
Nem-rezidens adóbevallás (IRNR, 210-es nyomtatvány) — évente kötelező benyújtani, még ha nem is adod bérbe az ingatlant (lásd lent)
Turisztikai bérleti engedély — ha rövid távú kiadást tervezel, szükség van regionális engedélyre. Murcia tartományban a Comunidad Autónoma de Murcia adja ki

A valós költségek: mennyit kell a vételáron felül fizetni?

Ez az a pont ahol a legtöbb külföldi vevő meglepődik. A vételár csak az egyik tétel. A járulékos költségek — adók, közjegyző, ügyvéd, földhivatali díj — általában a vételár 10–13%-ával növelik a tényleges kiadást.

Viszonteladás esetén

Tétel	Mérték	Megjegyzés
Ingatlanátruházási illeték (ITP)	8% a vételárból	Murcia tartomány. Spanyolország-szerte 6–11% között mozog.
Közjegyzői díj	600–1 200 euró	Hatósági díjszabás szerint, az értékre vetítve.
Földhivatali bejegyzési díj	300–500 euró	Hatósági díjszabás szerint.
Ügyvédi díj	~1% + ÁFA	Független ügyvéd az átvilágításhoz.
Összesen	~10–11%

Új építés esetén

Tétel	Mérték	Megjegyzés
ÁFA (IVA)	10% a vételárból	Egységes nemzeti kulcs lakóingatlanra.
Bélyegilleték (AJD)	1–1,5%	Murciában 1,5%.
Közjegyzői díj	600–1 200 euró
Földhivatali bejegyzési díj	300–500 euró
Ügyvédi díj	~1% + ÁFA
Összesen	~12–14%

Példa: 150 000 eurós lakás Murcia tartományban

Viszonteladás: ITP 12 000 euró + közjegyző 900 euró + földhivatal 400 euró + ügyvéd 1 815 euró = kb. 15 115 euró járulékos költség (10,1%)

Új építés: IVA 15 000 euró + AJD 2 250 euró + közjegyző 900 euró + földhivatal 400 euró + ügyvéd 1 815 euró = kb. 20 365 euró járulékos költség (13,6%)

Adókötelezettség nem-rezidensként

Ha spanyolországi ingatlanod van, de nem élsz ott állandó jelleggel, Spanyolország nem-rezidens jövedelemadót (IRNR) számol fel:

Ha nem adod bérbe: Spanyolország fiktív jövedelmet számít — a kataszteri érték 1,1–2%-át — és arra vet ki adót. EU/EGT állampolgároknak ez 19%, EU-n kívülieknek 24%.
Ha bérbe adod: A tényleges bérleti bevételre számítják ki. EU állampolgárok levonhatják a kiadásokat (rezsi, kezelési díj stb.), nem EU állampolgárok nem.
Bevallás: A 210-es nyomtatványt minden évben be kell nyújtani, legkésőbb december 31-ig.

Ezen felül éves IBI-t (helyi ingatlanadó) is fizetsz — egy átlagos murciái lakásnál ez általában évi 200–600 euró között van.

Miért éri meg 2026-ban a Costa Cálida?

Ugyanez a vásárlási folyamat vonatkozik Marbellára, Mallorcára és San Pedro del Pinatar-ra egyaránt — de az árkülönbség óriási. Murcia tartományban az átlagos négyzetméterár 1 767 euró/m², ami 37%-kal elmarad a spanyol nemzeti átlag (2 789 euró/m²) mögött (Idealista, 2025. október).

Egy 80 m²-es lakás a Costa Cálida-n nagyjából 141 000 euróba kerül. Ugyanez Costa del Sol-on 230 000 euró felett van, Madridban vagy a Baleárokon pedig 400 000 euró fölötti árcédulával indul.

San Pedro del Pinatar árainak 36,8%-os növekedése 2017 óta, és a Torrevieja városában elérhető, akár 6,11%-os bruttó bérleti hozam azt mutatja, hogy a régió egyszerre vonzó azoknak, akik kedvező áron szeretnének tengerparti ingatlant, és azoknak, akik befektetési célból keresnek viszonylag gyors értéknövekedést.

Számold ki a valós vásárlási költséget

A Vásárlási Költségkalkulátorunkkal pontosan kiszámolhatod az adókat, közjegyzői és ügyvédi díjakat bármely vételárra. Ha jelzáloghitelben gondolkodsz, a Jelzálog Kalkulátorunkkal megnézheted, milyen feltételeket kínálnak a spanyol bankok. Emellett böngészd az aktuális új építésű kínálatunkat a Costa Cálida-n.

Összefoglalás: a legfontosabb lépések

NIE-szám igénylése (spanyol konzulátuson vagy ügyvéden keresztül)
Spanyol bankszámla nyitása
Jelzálog előkészítése, ha szükséges (nem-rezidenseknek a becsült érték 60–70%-a)
Ingatlan kiválasztása és ár megegyezés
Arras szerződés aláírása, foglaló befizetése (3–10%)
Független ügyvéd megbízása az átvilágításra
Adásvétel aláírása a közjegyző előtt, fennmaradó összeg kifizetése
Vásárlási adó befizetése 30 napon belül, tulajdoni lap bejegyzése, közüzemi szerződések átírása

Kérdésed van a spanyolországi vásárlással kapcsolatban? Keress minket! Engedélyezett ingatlanközvetítőként (RAICV 6165, APIAL A629) magunk is megjártuk ezt az utat Magyarországról.